La prescription est le mécanisme par lequel le temps confère une stabilité à une situation juridique. La prescription peut être affectée par différents événements, entraînant son interruption et sa suspension.

l’interruption de la prescription survient lorsqu’un événement interrompt le cours du délai et efface rétroactivement le temps déjà écoulé. Ainsi, si la prescription recommence à courir après cet événement, le temps précédemment écoulé ne pourra pas être pris en compte :

« L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien » (article 2231 du Code civil).

Il convient de noter que la suspension de la prescription, quant à elle, résulte d’un événement qui interrompt le cours du délai sans effacer rétroactivement le temps déjà écoulé. Ainsi, lorsque la prescription recommence à courir après cet événement, le temps précédemment écoulé reste pris en compte :

« La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru » (article 2230 du Code civil).

Le point de départ du délai de prescription : la connaissance des faits

L’article 2224 du Code civil fixe le point de départ du délai de prescription de droit commun à « la date où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer »

Les actes ou événements spécifiques qui entraînent soit la suspension, soit l’interruption du délai

Il y a certains actes ou événements spécifiques qui entraînent soit la suspension, soit l’interruption du délai.

Actes ou événements entraînant la suspension de la prescription

Impossibilité d’agir : La prescription est suspendue pour celui qui ne peut agir en raison de la loi, d’une convention ou de force majeure (l’article 2234 du Code civil) ;

Mineurs non émancipés et majeurs sous tutelle : Suspension de la prescription, sauf pour certaines actions de paiement ou répétition de sommes périodiques (l’article 2235 du Code civil) ;

Entre époux et partenaires de PACS : La prescription est suspendue entre eux (l’article 2236 du Code civil) ;

Héritier acceptant à concurrence de l’actif net : Suspension de la prescription concernant les créances contre la succession (l’article 2237 du Code civil) ;

Médiation, conciliation, procédure participative : Suspension dès accord des parties ou conclusion d’une convention (l’article 2238 du Code civil) ;

Mesure d’instruction avant procès (expertise) : Suspension jusqu’à exécution de la mesure, mais pour au moins six mois (l’article 2239 du Code civil).

Actes ou événements entraînan l’interruption de la prescription

Demande en justice : La prescription est interrompue par tout recours judiciaire, même en référé (procédure judiciaire rapide et simplifiée pour obtenir une décision provisoire ou urgente, sans examen complet du fond de l’affaire), ou devant une juridiction incompétente, ou si l’acte est annulé pour vice de procédure.

Reconnaissance par le débiteur : Interrompt le délai de prescription ;

Acte d’exécution forcée : Interrompt également le délai de prescription ou de forclusion ;

Mesures conservatoires : Interrompent la prescription lorsqu’elles sont prises dans le cadre d’une procédure d’exécution.

2 . Les assignations et les conclusions (effet interruptif ou suspensif sur le cours de la prescription)

La jurisprudence civile a établi que tout acte par lequel le demandeur manifeste à son adversaire son intention de poursuivre l’action engagée constitue un acte interruptif de prescription. Cela inclut notamment l’assignation et les conclusions valablement notifiées à la partie adverse.

L’assignation interrompt la prescription dès lors qu’elle est remise au greffe, conformément à l’article 754 du Code de procédure civile.

Les conclusions, lorsqu’elles sont notifiées à l’adversaire, ont également un effet interruptif. Il est recommandé de notifier des conclusions interruptives de prescription de manière régulière, par exemple trimestriellement, pour éviter tout risque de reprise de la prescription.

L’article Interruption et suspension de la prescription est apparu en premier sur Xavier LAMBERT.

Cette indemnité d’occupation :

• constitue la contrepartie de la jouissance des locaux après l’expiration du bail commercial.

• se distingue du loyer, qui n’est plus dû après la fin du bail.

• s’articule avec le droit au renouvellement et, le cas échéant, l’indemnité d’éviction due au preneur.

En pratique, la fixation et le calcul de l’indemnité d’occupation soulèvent de nombreux contentieux. La jurisprudence a précisé :

• le point de départ de l’indemnité (date d’expiration du bail),

• sa durée (jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction),

• son mode de calcul (sur la base de la valeur locative, parfois avec abattement en raison de la précarité de la situation),

• ainsi que les règles de prescription applicables.

L’analyse de ce régime est donc essentielle pour tout praticien.

1. L’indemnité d’occupation en droit commun

En droit commun, une indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute commise par l’occupant qui se maintient indûment ou abusivement dans les lieux. Elle constitue alors la réparation du préjudice subi par le propriétaire (Cass. 3e civ., 20 déc. 1971, n° 70-13.811, Bull. civ. III, n° 641).
Son montant est donc totalement indépendant du loyer précédemment payé et même de la valeur locative des locaux.

2. L’indemnité d’occupation en matière de baux commerciaux

2.1. Principe légal

L’article L. 145-28 du code de commerce consacre le droit au maintien dans les lieux du locataire dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.
La contrepartie de la jouissance du locataire n’est pas un loyer, puisque le bail est expiré, mais une indemnité d’occupation.

Néanmoins, une erreur de terminologie du bailleur, qui continue de réclamer des « loyers » et d’émettre des quittances, ne traduit pas la volonté de conclure un bail verbal (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-17.817).

2.2. Nature juridique

Le locataire bénéficiant d’un titre légal justifiant son occupation, l’indemnité d’occupation n’est pas la sanction d’une faute et ne répare pas un préjudice (Cass. 3e civ., 3 juill. 1974, n° 73-11.054, Bull. civ. III, n° 284).
L’article L. 145-28, al. 1, prévoit que cette indemnité est fixée selon les règles relatives au loyer, « compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

3. Point de départ et durée de l’indemnité

L’indemnité est due à compter de la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 20 mai 1980, n° 78-16.116 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 1984, n° 83-13.550 ; Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, n° 09-68.298).

Elle est due :

• pendant toute l’instance relative au congé et/ou à l’indemnité d’éviction,

• et jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction.

Si la décision refuse toute indemnité, l’indemnité de l’article L. 145-28 cesse d’être due à compter du jour où la décision devient exécutoire. Le bailleur peut alors réclamer une indemnité de droit commun (Cass. 3e civ., 3 juill. 1974, préc.).

4. Fixation du montant

4.1. Règles applicables

L’indemnité est fixée en application des règles relatives au loyer, et peut être différente du loyer précédent (Cass. 3e civ., 21 juin 1978, n° 76-15.538).
Elle n’est pas soumise au plafonnement : seule la valeur locative sert de base (Cass. 3e civ., 14 nov. 1978, n° 77-12.032 ; Cass. 3e civ., 13 avr. 1983, n° 81-14.471 ; Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-10.058 ; Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296).

4.2. Précarité du locataire

Dans l’appréciation de la valeur locative, il faut tenir compte de la précarité de la situation du locataire évincé.
La cour d’appel de Paris a admis un abattement de 30 % (CA Paris, 18 nov. 1991, Loyers et copr. 1992, n° 178).

4.3. Indexation et modalités de fixation

Les juges peuvent ordonner l’indexation (Cass. 3e civ., 18 févr. 1987, n° 85-16.591 ; Cass. 3e civ., 13 oct. 1993, n° 91-16.942) ou décider d’une fixation année par année (Cass. 3e civ., 7 nov. 1990, n° 89-11.328).

4.4. Paiement provisoire

Tant que le montant n’est pas fixé judiciairement, le locataire doit régler une indemnité égale au précédent loyer, sans mise en demeure nécessaire (Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, n° 14-28.091).
Même sans action en fixation introduite dans le délai biennal, la demande du bailleur en paiement d’une indemnité égale au dernier loyer reste recevable (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11.991).

4.5. Exceptions

L’indemnité n’est pas due si le bailleur ne permet plus la jouissance des locaux (Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-21.034).

5. Prescription

5.1. Délai applicable

L’action en paiement est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 2 juin 1993, n° 91-16.455 ; Cass. 3e civ., 15 févr. 1995, n° 92-17.159).

5.2. Point de départ

• Si le droit à indemnité d’éviction n’est pas contesté : le délai court dès l’expiration du bail (Cass. 3e civ., 23 mars 1977, n° 75-15.533 ; Cass. 3e civ., 10 déc. 1997, n° 96-13.373).

• Si le droit est contesté : le délai court du jour où le droit est définitivement consacré (Cass. 3e civ., 4 mai 1982, n° 80-15.792 ; Cass. 3e civ., 2 juin 1993, préc. ; Cass. 3e civ., 24 mars 1999, n° 97-17.011 ; Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-13.898 ; Cass. 3e civ., 17 oct. 2012, n° 11-22.920).

5.3. Effets

La prescription éteint le droit de réclamer l’indemnité (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-16.548).
Elle n’est pas suspendue ni interrompue par l’assignation du locataire en fixation de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 19 janv. 2000, n° 98-13.773).

L’article est apparu en premier sur Xavier LAMBERT.

Le statut des baux commerciaux est protecteur des intérêts du preneur et l’objectif de son régime légal est de permettre aux exploitations commerciales de perdurer en conférant au preneur un droit au maintien dans les lieux, et dans la négative, le versement d’une indemnité d’éviction, très dissuassive à l’égard du bailleur.

Certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, telle que la durée du bail, les formes du congé et le plafonnement du loyer.

Après avoir rappelé qu’au visa de l’article L 145-15 du Code de Commerce, la durée de bail ne peut être inférieure à 9 années (3,6,9 années), nous évoquons ici les modalités de fixation du loyer du bail en renouvellement.

A l’expiration des 9 années, si aucun congé n’est délivré, et si le preneur reste dans les lieux, le bail se prolonge par tacite prolongation (et non nons plus reconduction, ce qui permet d’y mettre un terme lus aisément et rend le bail précaire), conformément à l’article L 145-9 alinéa 2 du Code de Commerce. Cette tacite prolongation est à durée indéterminée.

1°) La règle du plafonnement :

Le statut des baux commerciaux confère au locataire une protection certaine quant au montant de son loyer en particulier à l’occasion du renouvellement de son bail.

En effet d’une part, l’article L 145-33 du Code de Commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°) Les caractèristiques du local considéré
2°) La destination des lieux
3°) Les obligations respectives des parties
4°) Les facteurs locaux de commercialité
5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Cependant, et d’autre part, l’article L 145-34 énonce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnées ci-dessus (à l’article L 145-33 du Code), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (indice INSEE) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

Cette règle du déplafonnement reste donc très protectrice des intérêts du preneur qui verra son loyer en renouvellement au bout de 9 années, en principe fixé en application des indices INSEE du coût de la construction et des loyers commerciaux (ILC) et non pas à la valeur locative.

Cette protection a, cependant, des limites.

2°) Les limites à la règle du plafonnement :

La durée du bail peut, par l’effet de la tacite prolongation, excéder 12 années.

Dans ce cas, l’article L 145-34 précité qui organise le plafonnement, l’exclut pour les baux dont la durée excède 12 années.

Dans ce cas, le loyer sera automatiquement déplafonné à partir de la 13ème année et le bailleur pourra faire fixer le loyer à la valeur locative.

Le montant du loyer que le preneur aura alors à régler sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.

A cette fin, le bailleur adressera au preneur une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un montant déterminé par voie d’expert.

En cas de contestation, le Tribunal pourra être saisi pour voir fixer judiciairement le montant du loyer à sa valeur réelle.

Le preneur aura alors perdu la protection du loyer plafonné.

3°) La possibilité offerte au preneur :

Afin d’éviter un renouvellement automatique du bail qui lui confère une durée de 12 années (9 + 3 ans) le preneur aura la faculté de notifier par voie d’huissier au bailleur, une demande de renouvellement en sollicitant le maintien du plafonnement par l’application des indices.

Cette demande de renouvellement présente, pour le locataire, la grande utilité de mettre fin au bail en cours et lui permet d’obtenir un nouveau bail en le protégeant contre l’éventualité du déplafonnement puisque le bail perd alors son ancienneté de 12 années.

Il est précisé qu’en application de l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de Commerce :

“Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur, doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.”

L’article Bail commercial de plus de 12 ans : Renouvellement et déplafonnement du loyer est apparu en premier sur Xavier LAMBERT.

Comme toute condition suspensive, le risque d’une telle condition est qu’elle est réputée accomplie lorsque celui qui s’est engagé, par exemple le futur acheteur-emprunteur (nous utiliserons par la suite le terme « emprunteur »), en a empêché l’accomplissement (1304-3).

Dans ce cas, celui qui s’est engagé, doit alors exécuter son engagement (acquisition, versement du dédit, perte de l’acompte ou du dépôt de garantie) même s’il n’a pas obtenu le prêt.

Si la convention stipule une indemnité de dédit, alors la défaillance de la condition par la faute de l’emprunteur entraîne l’obligation pour l’emprunteur de verser le dédit (Cour de cassation, 9 décembre 1981, n° 80-13.356). Il en est de même en cas d’acompte (Cour de cassation, 4 juin 1996, n° 94-12.418) ou de dépôt de garantie (Cour de cassation, 27 février 2013, n° 12-13.796).

Respecter les conditions du prêt stipulées dans la convention

La demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques du prêt définies dans la convention qui stipule la condition suspensive (Cour de cassation, 13 novembre 1997, n° 95-18.276 ; 20 novembre 2013, n° 12.29-021 ; 24 septembre 2014, n° 13-18.698 ; 25 janvier 2018, n° 16-26.385).

En cas de contentieux judiciaire,les magistrats doivent préciser en quoi la demande de prêt n’était pas conforme aux caractéristiques définies dans la convention (Cour de cassation, 9 avril 2014, n° 13-10.474 : 25 janvier 2018, n° 16-26.385).

Dans les contentieux, généralement, il est reproché à l’emprunteur qui n’a pas obtenu son prêt :

• d’avoir demandé un montant supérieur à celui qui était stipulé dans la convention (Cour de cassation, 24 juin 1998, n° 96-19.121 ; 19 mai 1999, n° 97-14.529 ; 3 décembre 2002, n° 01-13.103 ; 16 janvier 2013, n° 11-26.557 ; 21 novembre 2019, n° 18-18.995 ; 13 février 2020, n° 19-12.240).
• Cela peut aussi être des démarches incomplètes auprès de l’organisme prêteur (Cour de Cassation, 26 avril 1976, n° 74-12.580) ou une demande d’une simulation à un taux légèrement inférieur au taux maximum prévu dans la convention (Cour de cassation, 20 novembre 2013, n° 12.29-021 ; 17 octobre 2019, n° 17-21.859) ou une durée inférieure (Cour de cassation, 17 octobre 2019, n° 17-21.859).

Il est donc important, pour un contrôle objectif a posteriori, de bien décrire dans la convention les caractéristiques souhaitées du prêt et notamment son montant en principal, la durée, le taux d’intérêt (type : fixe ou mobile, taux, TEG), les frais (de dossier ou d’étude par exemple), les garanties. Il convient également de déterminer la nature du prêt et du prêteur (Cour de cassation, 9 novembre 1988, n° 87-10.586).

On pourra également s’inspirer des dispositions de l’article L. 313-41 pour déterminer le délai nécessaire pour l’obtention d’un prêt auquel il convient d’ajouter le délai de déblocage des fonds si ce déblocage est une des caractéristiques de la condition suspensive (ce que nous préconisons). Donc un délai de deux mois semble raisonnable voire 3 mois pour certains établissements.

Si un montant maximum du prêt est stipulé dans la convention, l’emprunteur n’est pas fautif s’il n’a pas accepté un prêt d’un montant inférieur (Cour de cassation, 14 décembre 2022, n° 21-24.539). En revanche, un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles et la condition est alors réputée accomplie (Cour de cassation, Cour 14 janvier 2021, n° 20-11.224).

Pour rendre plus stricte les conditions (à l’avantage de l’emprunteur), il est recommandé de prévoir des minima (montant, durée) et des maxima (taux, frais). Il est également important de savoir ce que finance le prêt lorsqu’il est inférieur au prix ou qu’il existe différents actifs achetés.

Il faut donc refuser tout prêt d’un montant inférieur au montant principal avant qu’une offre ferme et sans réserve soit formulée par un établissement de crédit.

S’il est établi que l’emprunteur qui a demandé un prêt selon des conditions différentes de celles de la convention ne l’aurait pas obtenu même si la demande avait été conforme aux stipulations contractuelles, alors l’emprunteur n’a pas commis de faute et la condition n’est pas réputée accomplie mais défaillie (Cour de cassation, 12 septembre 2007, n° 06-15.640 ; 1er avril 2020, n° 99-25.180 ; 14 janvier 2021, n° 19-24.290 ; voir auparavant Cour de Cassation, 25 avril 1978, n° 76-13.933).

Respecter les délais

Si la convention prévoit un délai pour déposer la demande de prêt, le délai doit être respecté, à défaut, la condition est réputée accomplie. Le délai est donc de rigueur (Cour de cassation, 13 janvier 1999, n° 97-14.349).

Lorsque le droit de la consommation s’applique (crédit immobilier pour certaines acquisitions immobilières), la convention ne peut accroître les exigences légales comme un délai inférieur au délai légal de la condition suspensive pour déposer la demande de crédit (Cour de cassation, 6 juillet 2005, n° 04-13.381) ou la signification au vendeur de la non-obtention du prêt (Cour de cassation, 9 mai1996, n° 94-12.133).

De même, le délai étant édicté dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, le vendeur ou l’agent ne peuvent s’en prévaloir pour acter de la défaillance de la condition (Cour de cassation, 8 juillet 2014, n° 13-17.386).

Voir toutefois pour des conditions particulières de preuve écrite du refus, de présentation des offres, de durée (Cour de cassation, 7 janvier 1997 n° 94-20.248 ; 21 juillet 1998 n° 97-11.787 ; 13 janvier. 1999, n° 97-14.349).

C’est au cocontractant de l’emprunteur, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la convention, de rapporter la preuve que ce dernier a empêché l’accomplissement de la condition dans le délai (Cour de cassation, 26 mai 2010, n° 09-15.317). Pour la sanction de la passivité et de la négligence de l’emprunteur dans la demande (Cour de cassation, 19 juin 1990, n° 88-16.196 ; 16 février 2022, n° 20-23.237).

Obtention du prêt

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, même si l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion et peut renoncer au prêt (Cour de cassation, 9 décembre 1992, n° 91-12.498 : 27 janvier 2009, n° 06-15.964 ). Une offre “sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs” (Cour de cassation, 23 juin 2010 n° 09-15.963), ou “sous réserve de prise de garanties et des assurances” (Cour de cassation, 14 janvier 2010, n° 08-21.520) caractérise une offre de crédit au sens des dispositions du code de la consommation sur le prêt immobilier. Mais encore faut-il que l’offre ait été reçue avant l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive (Cour de cassation, 11 mai 2011, n° 10-14.536).

Un accord de principe n’est pas une offre ferme (Cour de cassation, 7 novembre 2007, n° 06-17.413 ; 16 octobre 2013, n° 12-24.509 ; 9 novembre 2023, n° 22-13.900).

En revanche, la condition défaille si l’établissement retire son offre (Cour de cassation, 20 janvier 1993, n° 90-14.214) sous réserve que ce retrait intervienne au plus tard à la date ultime prévue pour la réalisation de la vente (Cour de Cassation, 17 novembre 1998, n° 96-18.884).

Plutôt que de prévoir une offre ferme, prévoir que la condition est accomplie lorsque les fonds sont débloqués et versés par l’établissement de crédit.

L’emprunteur qui refuse le prêt qui est conforme aux prescriptions contractuelles commet une faute et la condition est réputée accomplie (Cour de cassation, 31 janvier 1989, n° 86-17.577 : refus “d’emblée et sans raison valable”; 2 juin 1993, n° 91-10.578).

Si le prêt n’a pu être obtenu à cause d’une personne extérieure à la convention (comme une caution), la condition n’est pas accomplie (Cour de cassation, 23 novembre 1983, n° 82-14.827) sauf fraude évidemment.

Se constituer la preuve

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la convention (Cour de cassation, 13 novembre 1997, n° 95-18.276 ; 30 janvier 2008, n° 06-21.117 ; 20 novembre 2013, n° 12.29-021 ; 22 juin 2017, n° 16-16.672).

S’il ne peut le démontrer, la condition est réputée accomplie (Cour de cassation, 4 mars 2014, n° 13-11.075).

En l’absence de stipulations contractuelles contraires, l’emprunteur effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition, lorsqu’il présente au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse (Cour de cassation, 8 décembre 1999, n° 98-10.766). Encore faut-il que cette unique demande ne soit pas tardive et donc illusoire au vu du délai contractuel stipulé (Cour de cassation, 16 février 2022, n° 20-23.237).

Renonciation implicite à la défaillance

L’emprunteur qui ne s’assure pas de la date d’obtention du prêt et qui n’élève pas la moindre objection quant au dépassement de la date convenue pour la régularisation de la vente, manifeste clairement qu’il n’entendait pas se prévaloir de la convention relativement aux dates envisagées pour mener l’opération à son terme (Cour de cassation, 21 mars 1995, n° 93-12.375).

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Qu’est-ce que le détournement de fonds dans les CSE ?

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• soit le bailleur prend l’initiative de notifier un congé ;
• soit le preneur notifie une demande de renouvellement,
• soit aucune des parties ne prend d’initiative et le bail se poursuit par tacite prolongation.

Lorsqu’il notifie un congé, le bailleur doit être très vigilant sur les délais à respecter et les conditions de forme.

I. L’AUTEUR ET LE DESTINATAIRE DU CONGE

Le congé doit être délivré par le propriétaire bailleur ou le titulaire de droit réels sur le bien (emphytéote, titulaire d’un bail à construction ou crédit-preneur immobilier). A défaut, le congé sera nul.

Cette qualité doit être démontrée au jour de la délivrance du congé.

Il est également possible de donner un mandat spécial à un administrateur de bien ou un gérant pour procéder à la délivrance du congé, tout en le précisant dans le congé.

Il existe des cas particuliers :

• pour les indivisions : l’indivision n’a pas de personnalité juridique et le congé doit être délivré au nom de tous les indivisaires (avec leur accord unanime), à défaut le congé est nul ;
• pour les démembrements de propriété : le congé avec offre de renouvellement doit être notifié par l’usufruitier et le nu-propriétaire, en revanche le congé avec refus de renouvellement peut être signifié uniquement par l’usufruitier qui est seul débiteur de l’indemnité d’éviction ;
• pour les Lots divisés : le propriétaire d’un des lots peut signifier un congé partiel portant sur le seul lot dont il est propriétaire.

Le destinataire du congé est le locataire, titulaire du bail, et non au locataire gérant.

En cas de pluralité de preneurs, le congé doit être notifié à chacun d’entre eux en même temps et dans le même acte.

En cas de décès, le congé doit être notifié à chacun des héritiers du locataire.

II. LES DELAIS A RESPECTER

• Sur le délai de préavis

Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail.

Conformément à la règle de computation des délais, lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte et tout délai expire le dernier jour à 24 heures.

• Sur la date d’effet

Dans l’hypothèse où le congé est donné en période contractuelle, il prend effet au jour du terme contractuel, même si cette date ne correspond pas à la fin d’un trimestre civil.

Si le congé est donné en période contractuelle mais moins de 6 mois avant le terme du bail, il prendra effet le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois ;

Le congé donné en période de tacite prolongation prend effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration d’un délai de 6 mois.

Lorsqu’un congé a été délivré pour une date prématurée, il n’est pas nul mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

III. LA FORME ET LE CONTENU DU CONGE

• Sur la forme du congé

Le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire et « indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

• Sur la motivation du congé

Il existe plusieurs types de congé en fonction du motif pour lequel il est notifié :

• Le congé avec offre de renouvellement : l’offre constitue une motivation suffisante sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de préciser le montant du loyer sollicité (il est tout de même recommandé de l’indiquer puisque ce loyer ne sera exigible qu’à compter de la date à laquelle il est notifié au locataire) ;
• Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction : le refus de renouvellement constitue une motivation suffisante s’il est assorti d’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction sans que cette offre n’ait à être quantifiée ;
• Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction :
• • En cas de dénégation, le motif doit être précisé ;
  • En cas de motifs grave et légitime, les manquements doivent être décrits et il doit être fait mention de l’absence de régularisation dans le délai d’un mois suite à l’envoi de la mise en demeure ;
  • En cas de reprise de l’immeuble dangereux ou insalubre, pour démolir ou reconstruire, pour surrélever, pour habiter, pour réaffecter un local d’habitation accessoire à cet usage ou pour construire un terrain, il est nécessaire d’indiquer les motifs.

Il existe un principe d’immutabilité des motifs, le bailleur ne peut pas les modifier ou en ajouter de nouveaux. Il peut néanmoins faire valoir des faits nouveaux postérieurs au congé ou antérieurs, s’il n’en avait pas connaissance, ou faire valoir un motif de dénégation du droit au statut ou au renouvellement (il s’agit alors d’une rétraction).

Si le congé n’est pas motivé, il est nul, mais celui qui invoque la nullité doit justifier d’un grief.

Si le congé est insuffisamment motivé, il subsiste pour la date à laquelle il a été donné mais le bailleur doit régler une indemnité d’éviction.

IV. LES EFFETS DU CONGE

Le congé n’a pas à être accepté par son destinataire, il met donc fin au bail de manière irrévocable. A l’inverse, il ne peut être rétracté sans l’accord explicite de son destinataire sauf en cas de défaut de pouvoir ou de capacité.

A réception d’un congé avec offre de renouvellement, l’attitude du locataire qui souhaite se maintenir dans les locaux va dépendre du montant du loyer proposé.

En cas de loyer élevé, il ne répondra pas ou acceptera simplement le principe du renouvellement et attendra que le bailleur saisisse le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer de renouvellement.

En cas de loyer proposé inférieur au loyer actuel, il saisira le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Le locataire n’est pas obligé d’accepter le renouvellement, il peut aussi notifier au bailleur son droit d’option.

A réception d’un congé avec refus de renouvellement, le locataire aura intérêt à faire chiffrer l’indemnité d’éviction par le Tribunal ou contester les motifs de refus de renouvellement dans un délai de deux ans.

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Les fonctionnalités pour l’anonymisation de données personnelles

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La demande se fait directement sur le Guichet unique de l’INPI, soit :

• indépendamment de toute formalité au RCS,
• ou lors d’une immatriculation, d’une modification ou d’une radiation.

Cette occultation peut concerner :

• l’adresse personnelle mentionnée sur l’extrait Kbis,
• l’adresse figurant dans un acte, remplacée par une autre mention.

À noter : seule l’adresse personnelle est occultée. L’adresse professionnelle reste, elle, visible sur les documents publics.

Par ailleurs, pour préserver la lutte contre la fraude, le blanchiment et garantir les droits des tiers, certaines administrations et professions réglementées continueront d’avoir accès aux adresses personnelles à des fins légales et réglementaires.

Cette évolution marque une avancée importante : elle contribue à mieux protéger la vie privée des dirigeants tout en garantissant la transparence des informations économiques essentielles.

Votre avocat vous accompgane dans l’accomplissement de cette formalité.

Consulter le décret au Journal Officiel : Décret n°2025-840 du 22 août 2025.

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Voici les principales mesures à retenir en la matière en l’état du projet. Ces dispositions mériteront une analyse approfondie quant à leurs portées et leurs conséquences, une fois le projet de loi définitivement adopté par le Parlement.

1. Taxe foncière à la charge du bailleur

Le projet de loi prévoit de compléter l’article L. 145-40-2 du Code de commerce par un alinéa ainsi rédigé : « La taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier » (article 8 ter) dans le but d’interdire la refacturation de cette taxe au preneur dans le cadre des baux commerciaux.

Ce nouvel alinéa devrait figurer – comme le reste de l’article qu’il viendrait compléter – dans la liste des dispositions d’ordre public soumises au principe selon lequel « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’[y] faire échec » (article L145-15 du Code de commerce). Autrement dit, il ne serait pas possible de déroger à cette interdiction dans le contrat.

Rappelons que la refacturation de la taxe foncière par le bailleur au preneur relève actuellement du domaine de la liberté contractuelle et est expressément autorisée par l’article R145-35 du Code de commerce, qui dispose notamment que « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière […] ».

L’amendement à l’origine de cette nouvelle mesure précise qu’elle aurait été suggérée par le Syndicat des indépendants et des TPE et qu’elle a notamment pour objectif « d’alléger les charges qui pèsent sur nos TPE et de lutter également contre la désertification des centres-villes en soutenant les artisans et commerçants ». La rédaction prévue par le projet de loi vise toutefois tous les baux commerciaux, sans distinguer les catégories de locataires, ni la nature des locaux loués. Il restera à déterminer si cette réforme est de nature à s’appliquer aux baux en cours

2. Mensualisation du paiement des loyers

Le projet de loi prévoit que « le paiement mensuel du loyer sera de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal en fait la demande ». Cette mesure serait ainsi applicable aux baux en cours, quelles que soient les stipulations du contrat.

La demande de mensualisation prendrait effet sans condition « à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail ». La disposition qui conditionnait le droit pour le preneur de bénéficier de cette mesure à l’absence d’arriérés de paiement au titre du bail a été supprimée par les députés « pour rendre pleinement effective l’instauration du paiement mensualisé des loyers commerciaux […] ».

3. Validité des clauses d’indexation « tunnel »

Le projet de loi prévoit par ailleurs d’autoriser « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ».

Il s’agirait là pour le législateur d’autoriser, dans les baux de locaux « à usage commercial » uniquement, les clauses d’indexation du loyer sur la base de l’indice des loyers commerciaux (ILC) correspondant à un « tunnel », à condition toutefois que la variation admise soit la même à la hausse comme à la baisse.

La validité de ces clauses d’indexation – susceptibles d’être réputées non-écrites en l’état de la jurisprudence en vigueur, dès lors qu’elles écartent toute réciprocité de variation et aboutissent à une distorsion prohibée par l’article L.112-1 du code monétaire et financier – serait ainsi expressément consacrée par la loi.

4. Encadrement des garanties locatives

Selon le projet de loi, « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local [destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal], qu’elles soient versées ou fournies par des tiers, ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

Cette mesure serait applicable aux mêmes locaux que ceux éligibles à la faculté de mensualisation des loyers présentée ci-dessus. Elle s’appliquerait aux baux en cours, quelles que soient les stipulations du contrat.

Ainsi, le bailleur d’un bail en cours portant sur ce type de locaux et qui détiendrait des garanties de toute nature « dont le montant cumulé excède le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » disposerait d’un délai de six mois à compter de la date de promulgation de la loi « pour restituer au preneur les montants excédentaires ou renoncer aux garanties couvrant un montant excédentaire ».

5. Sort du dépôt de garantie

Le projet de loi prévoit par ailleurs d’encadrer le sort du dépôt de garantie éventuellement versé par le preneur au titre du bail commercial dans les cas suivants :

• en cas de mutation des locaux pris à bail pendant la durée du bail: l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie serait transmise au nouveau bailleur et il appartiendrait, comme cela se fait déjà généralement en pratique, à l’acquéreur de remboursement au vendeur le montant du dépôt de garantie détenu par ce dernier ;
• en fin de bail commercial: le dépôt de garantie éventuellement payé par le preneur doit être restitué au bailleur ou à son mandataire « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés […], déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

6. Absence de modification du texte relatif au droit de préemption « Pinel »

Le droit de préemption « Pinel » prévu par l’article L. 145‑46‑1 du Code de commerce s’applique à la vente d’un local « à usage commercial ou artisanal » loué au titre d’un bail commercial. Le projet de loi prévoyait de préciser les définitions de « local à usage commercial » et de « local à usage artisanal », dans le but de réduire les notifications opérées « par prudence » pour certaines catégories de locaux ainsi que le nombre de contentieux en nullité de la vente en résultant.

Cette mesure a toutefois été écartée par les députés dans la dernière version du projet de loi, au motif qu’elle aurait pour effet de restreindre le champ d’application du droit de préemption du locataire dans le cadre de la vente d’un local commercial ou artisanal. La rédaction de l’article L.145‑46‑1 du Code de commerce ne devrait donc pas être modifiée par ce texte. Se posera notamment la question de savoir si, dans ces conditions, la notion de « local à usage commercial ou artisanal » devra correspondre à celle définissant le champ d’application de la faculté de mensualisation des loyers susvisée.

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