Bail commercial de plus de 12 ans : Renouvellement et déplafonnement du loyer

Les baux commerciaux sont régis par les articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce

Le statut des baux commerciaux est protecteur des intérêts du preneur et l’objectif de son régime légal est de permettre aux exploitations commerciales de perdurer en conférant au preneur un droit au maintien dans les lieux, et dans la négative, le versement d’une indemnité d’éviction, très dissuassive à l’égard du bailleur.

Certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, telle que la durée du bail, les formes du congé et le plafonnement du loyer.

Après avoir rappelé qu’au visa de l’article L 145-15 du Code de Commerce, la durée de bail ne peut être inférieure à 9 années (3,6,9 années), nous évoquons ici les modalités de fixation du loyer du bail en renouvellement.

A l’expiration des 9 années, si aucun congé n’est délivré, et si le preneur reste dans les lieux, le bail se prolonge par tacite prolongation (et non nons plus reconduction, ce qui permet d’y mettre un terme lus aisément et rend le bail précaire), conformément à l’article L 145-9 alinéa 2 du Code de Commerce. Cette tacite prolongation est à durée indéterminée.

1°) La règle du plafonnement :

Le statut des baux commerciaux confère au locataire une protection certaine quant au montant de son loyer en particulier à l’occasion du renouvellement de son bail.

En effet d’une part, l’article L 145-33 du Code de Commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°) Les caractèristiques du local considéré
2°) La destination des lieux
3°) Les obligations respectives des parties
4°) Les facteurs locaux de commercialité
5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Cependant, et d’autre part, l’article L 145-34 énonce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnées ci-dessus (à l’article L 145-33 du Code), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (indice INSEE) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

Cette règle du déplafonnement reste donc très protectrice des intérêts du preneur qui verra son loyer en renouvellement au bout de 9 années, en principe fixé en application des indices INSEE du coût de la construction et des loyers commerciaux (ILC) et non pas à la valeur locative.

Cette protection a, cependant, des limites.

2°) Les limites à la règle du plafonnement :

La durée du bail peut, par l’effet de la tacite prolongation, excéder 12 années.

Dans ce cas, l’article L 145-34 précité qui organise le plafonnement, l’exclut pour les baux dont la durée excède 12 années.

Dans ce cas, le loyer sera automatiquement déplafonné à partir de la 13ème année et le bailleur pourra faire fixer le loyer à la valeur locative.

Le montant du loyer que le preneur aura alors à régler sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.

A cette fin, le bailleur adressera au preneur une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un montant déterminé par voie d’expert.

En cas de contestation, le Tribunal pourra être saisi pour voir fixer judiciairement le montant du loyer à sa valeur réelle.

Le preneur aura alors perdu la protection du loyer plafonné.

3°) La possibilité offerte au preneur :

Afin d’éviter un renouvellement automatique du bail qui lui confère une durée de 12 années (9 + 3 ans) le preneur aura la faculté de notifier par voie d’huissier au bailleur, une demande de renouvellement en sollicitant le maintien du plafonnement par l’application des indices.

Cette demande de renouvellement présente, pour le locataire, la grande utilité de mettre fin au bail en cours et lui permet d’obtenir un nouveau bail en le protégeant contre l’éventualité du déplafonnement puisque le bail perd alors son ancienneté de 12 années.

Il est précisé qu’en application de l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de Commerce :

« Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur, doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »