les baux commerciaux dans le projet de loi de simplification de la vie économique
Depuis la loi Pinel de 2014, le législateur est revenu à plusieurs reprises sur le statut des baux commerciaux : inventaire des charges, droit de préférence, plafonnement de l’indexation…
Mais ces modifications n’ont pas permis de soulager suffisamment les commerçants, notamment pour ceux dont la trésorerie est fragile.
Le Sénat a adopté un premier texte le 24 octobre 2024, modifié par l’Assemblée nationale en première lecture le 17 juin 2025. Faute d’accord sur plusieurs points, une commission mixte paritaire a été convoquée le 18 juin 2025 et n’a pas encore abouti.
Le dossier reste donc en navette, sans promulgation à ce jour.
Il en ressort pour le moment trois points essentiels.
I. Mensualisation du loyer : un droit nouveau pour le preneur.
Le projet crée un article L145-40-1 du Code de commerce qui dispose que tout locataire commercial peut exiger un paiement mensuel et à terme échu du loyer. Le bailleur ne peut s’y opposer sauf impayés caractérisés.
Cette disposition a vocation à s’appliquer immédiatement aux baux en cours si le locataire est à jour de ses loyers.
Par conséquent, toute clause imposant un paiement trimestriel serait réputée non écrite.
II. Encadrement de la garantie locative.
L’article L145-40 du Code de commerce serait réformé et a vocation à plafonner « toutes les garanties, quelles qu’en soient la nature ou la forme » à l’équivalent d’un trimestre de loyer HT.
Le texte, en évoquant un plafond applicable à « toutes les garanties » laisse à penser que sa consistance est particulièrement extensive et qu’elle s’étend au dépôt de garantie mais également à la caution bancaire, à une garantie autonome…
Enfin, afin d’éviter les abus de certains bailleurs, le texte prévoit d’encadrer la restitution de la garantie locative dans un délai raisonnable n’excédant pas trois mois.
III. Taxe foncière à la charge du bailleur.
Un nouvel alinéa dans l’article L145-40-2 du Code de commerce prévoit que : « La taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du Code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier ».
Cet article va à l’encontre de la pratique actuelle qui organise un transfert de la taxe foncière sur les locataires commerciaux.
Si ce texte est comme les autres dispositions d’ordre public, le bailleur pourrait néanmoins êtretenté de « récupérer » l’équivalent de cette somme à travers le montant du loyer.
En conclusion, cette réforme s’inscrit dans une volonté du législateur d’apporter une protection accrue aux commerçants.
La Loi est encore en gestation, mais pourrait être promulguée en fin d’année.
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