Prolongation ou renouvellement du bail commercial

Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. À la fin du bail, soit le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, soit le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail. Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

La tacite prolongation

Quand le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’un congé délivré dans les délais légaux ou d’une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets.

La prolongation tacite du bail n’entraîne pas la rédaction d’un nouveau bail : le contrat est simplement prolongé pour une durée indéterminée.

Par conséquent, les parties sont tenues de continuer d’appliquer les clauses qu’ils ont prévus dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail.

Le loyer est toujours le même, une révision peut intervenir sans toutefois que le loyer soit réévalué. C’est-à-dire que le loyer peut être modifié sans qu’il ne soit obligatoirement revu à la hausse.

Il s’agit d’une prolongation tacite du bail à laquelle le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à tout moment.

Le congé peut être délivré au terme de chaque trimestre civil, au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le locataire et le bailleur peuvent tous les deux délivrer un congé.

Dans le cas d’une prolongation tacite du bail, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l’acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail.

Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer. C’est-à-dire que le loyer pourra être revu à la hausse.

Renouvellement du bail

À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), le locataire propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du renouvellement de son bail.

Toute clause dans un contrat de bail qui vient interdire le renouvellement du bail est considérée non écrite. C’est-à-dire qu’elle n’aura aucun effet sur le contrat.

Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux
Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
Le locataire doit être immatriculé au registre des commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
Le fonds doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans
En cas de vente du fonds de commerce, même si le fonds a changé de propriétaire, le nouveau locataire bénéficie du droit au renouvellement. Cependant, il doit acquérir les droits du vendeur ancien locataire pour compléter la durée de son exploitation. Lorsqu’il cède son droit au bail, le locataire transmet tous ses droits au nouveau locataire. Ainsi la vente intégrale du fonds de commerce permet au nouveau locataire de compléter sa durée d’exploitation par celle du locataire initial.

Par le bailleur

Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail.

Congé avec offre de renouvellement du bail

Dans le cas où le bailleur donne congé avec offre de renouvellement du bail, il fixe le moment du nouveau loyer. Mais le loyer du bail est négocié à l’amiable ou judiciairement.

Quand le bailleur donne un congé au locataire, cela ne met pas fin au bail mais ne le renouvelle pas aussi. Cela veut tout simplement dire qu’il est d’accord pour un renouvellement, mais qu’il peut aussi changer d’avis.

Lorsque le bailleur donne congé au locataire avec offre de renouvellement, le locataire peut soit l’accepter soit ou refuser.

Lorsque le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il a 2 possibilités :

Engager une procédure de renouvellement en transmettant d’abord un congé au locataire 6 mois avant la fin du bail, puis proposer le montant du loyer du bail renouvelé.
Proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement.
Le locataire a alors 3 choix :

Soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, de manière expresse en donnant son accord par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l’augmentation du loyer proposée par le bailleur.
Soit accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. Dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent décider à l’amiable du montant du loyer. Cependant, s’il n’y a pas d’accord amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n’est possible).
Soit refuser l’offre de renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial prend fin sans que le locataire puisse obtenir une indemnité d’éviction.
Les parties au contrat peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile. Elle permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Congé sans offre de renouvellement du bail

Dans ce cas, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple : saisie du local pour des raisons d’insalubrité, le fait que le locataire ne respecte pas les obligations du bail (non paiement des charges, absence de réparations du local prévu dans le bail, défaut d’exploitation du fonds).

Le bailleur peut aussi justifier le fait que le fonds de commerce n’est pas conforme aux règles applicables aux baux commerciaux.

Si les motifs présentés ne sont pas justifiés, le bailleur paie au locataire une indemnité d’éviction pour non renouvellement du contrat de bail commercial.

Concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Le bailleur peut refuser le renouvellement pour y résider lui-même ou y faire résider ses proches. Par exemple, son conjoint, ses ascendants, ses descendants. Ceci à la condition qu’ils ne disposent pas d’une habitation correspondant à leurs besoins normaux.

Concernant les locaux d’habitation, le bailleur doit renouveler le bail si la privation de jouir de ces locaux entraîne pour le locataire un trouble grave à l’exploitation du fonds.

Le bailleur doit également renouveler le bail si les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.

À noter : le bailleur doit faire connaître sa décision de donner congé avec ou sans offre de renouvellement par acte d’huissier dans les 6 mois au moins avant la fin du contrat.

Par le locataire

Dans les 6 mois avant la fin du bail, si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail ou de donner congé. Le locataire peut faire la demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois. Cependant, si aucune réponse n’intervient, le bailleur est considéré avoir accepté le renouvellement.

Toutefois, cela ne prend pas en compte sa décision sur la révision du montant du loyer.

Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser le renouvellement du bail. Mais, en cas de refus, le bailleur doit indiquer dans sa réponse les motifs du refus ou proposer une indemnité d’éviction.

Même si le bailleur accepte le renouvellement, il pourra toujours y renoncer à la condition de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Cependant, le locataire peut contester le refus de renouvellement et demander une indemnité d’éviction. Il dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire.

Une fois que ce délai est dépassé, le locataire ne peut plus contester le congé et demander une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser au locataire une indemnité d’éviction. En effet, il doit établir que le bail ne respecte le statut des baux commerciaux et qu’il existe un motif grave et légitime contre le locataire.

Le locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment en cours de bail.

La demande de renouvellement doit reproduire, au risque d’être invalide, la formule suivante : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »